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不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、
ご売却方法は変わってきます。
住みかえを考え始めたら、まずは不動産のプロに相談をしてみましょう。
所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、売主様の状況にあった売却方法をご提案いたします。
＜経費と税金＞
不動産を売却する場合にも経費がかかります。
売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となります。
売却にかかる税金は、売却にともなう利益にかかる所得税・住民税、契約書にはる印紙税などが主なものです。
詳細は不動産会社、税務署などにご確認ください。
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| Step2 査定依頼 |
不動産売却は、所有不動産がいくらで売れるかを調べる価格査定から
始まります。売却が決まっている方はもちろん、
住みかえを考え始めたばかりの方も、まずは不動産会社で査定を
してみましょう。売却金額の目安を知ることで、
よりよい次のステップを考えることができます。
＜査定の種類＞
机上査定：
物件の確定に必要な資料（住宅地図等）をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。実際の現地確認を省略することで、スピーディにお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。
訪問査定：
ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。
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| Step3 物件の確認・調査・査定 |
対象不動産について、売主様から直接お話をうかがうことはもとより、
現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、
成約事例などを調査し、価格査定を行います。
現地確認
＜マンション＞
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建物の全体の印象や修繕の実施状況 |
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エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況 |
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近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認 |
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騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認 |
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ゴミ置き場、収集日の確認 |
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リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況 |
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各部屋の広さ、収納量のチェック |
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日当りの確認、風通しや窓位置の確認 |
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眺望の確認 |
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浴室やキッチンの大きさ、設備の状況 |
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手すりや段差などバリアフリーかどうか |
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セキュリティの状況 |
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床暖房やエアコンなどの設備の状況 |
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管理規約の確認 |
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リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等 |
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駐車場の空き状況 |
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管理会社、管理員、管理状況の確認 |
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管理費や修繕積立金の額、滞納の有無 |
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長期修繕計画の内容 |
＜戸建・土地＞
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建物の印象・部屋の印象、汚れの確認 |
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各部屋の状況、収納量の確認 |
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建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認 |
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近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認 |
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交通量の確認 |
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騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認 |
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ゴミ置き場の確認 |
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リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認 |
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駐車場の有無 |
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境界や越境等の確認 |
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埋設物の確認隣地の上下水道管が埋設されているケースも |
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接道状況、道路種類の確認 |
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日当りの確認、風通しの確認 |
役所調査
用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、
電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。
法務局調査
法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします
市場調査
売出物件の調査
類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、
さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。
成約価格の事例
実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。
査定価格は通常概ね3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。
実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、
売主様のご希望を反映させ設定します。
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| Step4 媒介契約 |
不動産会社に、不動産の売却を依頼する契約です。
価格査定の内容、売却活動の内容について説明を受け、
媒介契約書の内容を理解した上で契約しましょう。
媒介契約には3つの種類があります。
専属専任媒介契約
- 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：5日以内の登録が必要
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不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
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特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
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売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。
専任媒介契約
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国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：7日以内の登録が必要
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不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない
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特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
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売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
一般媒介契約
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国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：登録の義務はなし
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不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告：業務報告の義務はなし
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売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる。
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売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
- ※レインズ：
- 国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで
契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても１つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。
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| Step5 売却活動 |
不動産会社は、さまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。
そしてお問い合わせをいただいた方に、
実際に物件の見学をしてもらいます。
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| Step6 営業活動報告 |
不動産会社は、売主様に対して売却活動内容の報告を書面で行います。
媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、
専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。
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| Step7 売買契約の締結 |
購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。
売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。
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| Step8 引越準備 |
残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算などを済ませ、
買主様へ引渡せる状態にする必要があります。
引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、引越し後の状況を確認しておきましょう。
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| Step9 残代金決済・引渡し |
契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。
物件の状況を改めて確認しましょう。
残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売買契約は全て完了します
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0798-64-8223
info@yuuki-p.jp